Mercado. Mediadores têm propriedades de milhões à venda no Douro, uma região marcada pelas restrições à construção nova É um dos mercados mais exclusivos do país. No Douro Vinhateiro escasseia a oferta disponível de quintas e solares com vista privilegiada para o rio. E, por estarem em áreas classificadas, muitos terrenos na região apresentam restrições à construção, ajudando a valorizar as propriedades que vão sendo colocadas à venda. Nos sites de algumas das mediadoras imobiliárias que trabalham no mercado do Douro há quintas à venda com valores distintos. São sobretudo propriedades com forte potencial para utilização residencial, mas também turística ou como segunda habitação. É o caso de uma quinta em Mesão Frio com 2,6 hectares de vinha, por EUR450 mil, comercializada pela Luximos, que no Douro Superior, em Torre de Moncorvo, também tem em carteira uma outra quinta no valor de EUR2,5 milhões. Já a Berkshire Hathaway está a vender em Santa Marta de Penaguião uma quinta que já foi residência do cineasta Manoel de Oliveira e cujo preço anunciado é de EUR1,7 milhões. Em Armamar, a Coldwell Banker tem uma propriedade de 22 hectares em comercialização por EUR1,2 milhões. E em Lamego há outra de 12 hectares, cuja origem remonta ao século XVII, que está a ser vendida pela Quintela e Penalva. Embora a região do Douro Vinhateiro tenha vivido nos últimos anos dificuldades, devido à quebra das vendas de vinho do Porto nos mercados internacionais, em termos turísticos a região cresce há oito anos consecutivos. Em 2025 houve uma média diária de “3805 pessoas a viajar no rio Douro - um total anual de 1,39 milhões de passageiros -, com 86 escalas e 47 operações para deixar passar os navios nas cinco eclusas da via navegável do rio”, indica a Associação das Atividades Marítimo-Turísticas do Douro (AAMTD). De acordo com um relatório divulgado no ano passado pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte (CCDR-N), no período de 2019 a 2024 “o Douro foi o território que mais cresceu em número de novos estabelecimentos turísticos (22,5%) entre os quatro territórios do Norte (Porto, Minho, Trás-os-Montes, Douro), mais até que o Porto (17,5%)”. No documento pode ler-se, contudo, que o Douro “cresceu pouco em diversificação empresarial”, com essa nova oferta a concentrar-se no alojamento, sem arrastar uma expansão da restauração e animação turística. FRASES “O Douro Vinhateiro é muito exigente em termos de preservação, o que limita a criação de nova oferta” Ricardo Costa Diretor-executivo da Luximos “Os negócios de valores superiores são feitos normalmente com fundos internacionais” Vânia Fernandes Diretora comercial da Douro Imobiliária O relatório refere ainda que entre 2019 e 2023 o RevPAR (rendimento médio por quarto) nesta região passou de EUR39 para EUR62,3, o maior aumento absoluto entre todas as sub-regiões do Norte, encurtando a distância para a receita média da Área Metropolitana do Porto (AMP) (EUR67,5). Entre os concelhos com um RevPAR mais elevado na região Norte há vários durienses, como Lamego (EUR148,4), Sabrosa (EUR96,1) e São João da Pesqueira (EUR90). Nesse período temporal os proveitos totais dos estabelecimentos turísticos no Douro cresceram 70,1%, o maior crescimento entre os quatro territórios (no Porto as receitas subiram 51%, em Trás-os-Montes 37,9% e no Minho 30,5%). “O Douro Vinhateiro tem um enquadramento único, mas também é muito exigente em termos de preservação, o que limita a criação de nova oferta e reforça a exclusividade e o potencial de valorização dos imóveis existentes”, relata Ricardo Costa, diretor-executivo da Luximos Christie s International Real Estate. Parte da região está classificada como Património Mundial da UNESCO, a que se junta a existência de áreas de Reserva Ecológica Nacional (REN), Rede Natura 2000 e outras zonas protegidas que impõem regras rigorosas para o desenvolvimento urbanístico. Esta conjugação “faz com que estas propriedades tenham vindo a registar uma valorização muito consistente ao longo dos anos”, frisa o responsável. Apesar de não dispor de dados desagregados sobre a evolução dos preços de venda das propriedades na região, Ricardo Costa diz que em propriedades muito procuradas, “com áreas de quatro a cinco hectares de vinha, que conjugam a localização com a vista do rio, a valorização pode atingir os 20% ao ano”. E assegura que no Douro “há casos de propriedades que em quatro anos dobraram de preço”. Vânia Fernandes, diretora comercial da Douro Imobiliária, alerta para as dificuldades em “lidar com as burocracias” devido a esta classificação, o que leva a que a procura incida maioritariamente “sobre imóveis construídos, para renovação, em especial no caso da hotelaria”. No entanto, refere que a procura de espaços para reabilitar (liderada por famílias portuguesas) abrange concelhos como Vila Real, Alijó, Peso da Régua, Pinhão, Lamego e Mesão Frio. Há uma procura crescente por solares e edifícios em pedra nestes municípios, onde, apesar de tudo, “o custo de aquisição é significativamente mais competitivo do que no litoral”, na AMP. O destino do investimento, explica Vânia Fernandes, é o “alojamento local, hotéis boutique e residências de segunda habitação”. No entanto, argumenta que a amostra de propriedades à venda nas mediadoras não contempla “os negócios de transações entre os EUR5 e os EUR8 milhões ou valores superiores que têm acontecido nos últimos anos na região do Douro e que são feitos diretamente pelos proprietários, normalmente com fundos internacionais, sobretudo americanos e espanhóis”. A procura continua a ser muito interessante, tanto por parte de compradores portugueses como internacionais, refere Ricardo Costa, da Luximos. “Continuamos a sentir um interesse muito forte de clientes norte-americanos, franceses, britânicos e brasileiros, que valorizam não só a beleza da região, mas também a exclusividade e o potencial de preservação de valor deste tipo de ativos”, conclui. Elisabete Soares Jornalista Elisabete Soares