Economia Crédito à habitação Bancos antecipam-se antecipamseà descida da Euribor com “saldos” nas taxas mistas Vários bancos têm em curso campanhas promocionais de taxas de juro mistas, para prazos muito curtos. Opção por taxas totalmente fixas continua residual Nos últimos meses de 2023, verificouse uma mudança, aparentemente radical, no tipo de taxa juro utilizada nos novos empréstimos à habitação: o histórico domínio das taxas variáveis, associadas às Euribor, cedeu lugar às taxas mistas (um período inicial de taxa fixa, seguida de variável), que desde Setembro ultrapassaram a fasquia dos 50% e que em Dezembro chegaram a 71% dos novos créditos. A mudança não é, no entanto, tão radical como parece. A fixação da taxa na maioria dos créditos recentes é feita por prazos muitos curtos um, dois e três anos e, em menor escala, a cinco e dez anos , mostram os dados do Banco de Portugal (BdP), confirmados pelo PÚBLICO junto de três intermediários de crédito. A preferência por taxas mistas é explicada por vários factores, como a forte subida das Euribor nos últimos dois anos, a procura de alguma estabilidade por parte dos clientes ou os valores mais baixos das taxas fixas, especialmente no âmbito de várias campanhas promocionais que os bancos têm lançado para captar créditos (novos ou por transferência). Em Dezembro, e de acordo com dados do BdP, a média da taxa de juro variável dos novos créditos atingiu os 4,85%, enquanto a taxa fixa (neste caso a mista e a fixa, uma vez que o supervisor bancário não as desagrega) ficou num valor mais baixo, em 4,05%. As campanhas promocionais de taxas mistas são, essencialmente, ofertas temporárias do valor do spread ou margem comercial do banco, componente que até há pouco tempo fazia parte apenas da taxa variável. No âmbito dessas campanhas, há taxas para o período fixo de 2,25%, durante 12 meses, e de 2,9% ou 3,25%, para dois anos. Estas “ofertas”, disponíveis durante períodos curtos, estão dependentes de algumas características das operações, como a relação de financiamento/garantia, e a subscrição de vários produtos, como a abertura de conta ordenado, a contratação de seguros propostos pelo banco, cartão de créditos e outros, que podem, inclusive, não compensar. No entanto, é essa a prática em que tem assentado a concessão de crédito a taxas variáveis (para justificar a atribuição de spreads mais baixos). Fora das campanhas promocionais, as taxas fixas oferecidas na maioria dos bancos são mais elevadas, e complexas, uma vez que resultam da soma de duas componentes, um valor base e um spread, este último definido em função do risco da operação ou do cliente. Contudo, depois de determinado, esse valor da taxa fixa manter-se-á sempre o mesmo pelo prazo acordado. Taxas mistas valem a pena? A oferta de taxas mistas promocionais coincide com os primeiros sinais de inversão das taxas Euribor, iniciada no final do ano passado, e acentuado em 2024 com a perspectiva de descida das taxas directoras do Banco Central Europeu (BCE), que marcam o ritmo das taxas de mercado. Pedro Bação, professor da Faculdade de Economia da Universidade de Coimbra, não estranha este movimento. “Tanto quanto julgo saber, os mercados financeiros estão a prever uma descida das taxas de juro Euribor nos próximos dois anos. Nesse contexto, não surpreende que os bancos estejam a oferecer melhores condições na concessão de crédito à habitação a taxas mistas”, diz. Nesta fase, de previsões de descida das taxas de juro Euribor, “o risco que os bancos correm ao emprestarem a taxas mistas, ou fixas por um período curto, baixou relativamente ao que tinha sido nos últimos tempos”, refere, em resposta a questões colocadas pelo PÚBLICO. O economista destaca que “os mer2% cados financeiros também prevêem que as taxas Euribor recomecem a subir dentro de dois anos”, o que “torna mais arriscado para os bancos o crédito com taxa fixa num horizonte superior a dois anos”. E, conclui, “daqui a dois ou três anos, se de facto as taxas de juro começarem a subir, os bancos estarão, em certa medida, protegidos, e serão os clientes a sofrer a maior parte das consequências do aumento da taxa de juro (da mesma forma que seriam se tivessem optado agora por um crédito com taxa de juro variável)”. Jorge Farinha, professor da Faculdade de Economia do Porto (FEP), considera que a descida das taxas fixas acontece porque, “muito possivelmente, os bancos (e os mercados) estão já a contar com uma descida de taxas de juros que se deve tornar mais visível nos próximos meses”. A grande questão, acrescenta, “será em saber a rapidez e extensão desse processo de descida da taxa de juro”. Considerando apenas os valores promocionais de taxa fixa que estão a ser oferecidos, o professor da FEP dera-os “abaixo das taxas variáveis”, uma vez que actualmente as taxas Euribor (de três ou seis meses) se encontram em patamares próximos de 3,9%, que sobem para 4,9% com a soma de um spread de 1%. Assim, “muito provavelmente, a fixação de taxas a um ano em valores próximos de 2,5% ou mesmo de 2,9% a 3,25% (seja a dois ou a três anos) será ainda benéfica para os consumidores”. Salvaguarda, contudo, que “se for confirmada a recente sugestão do governador do BdP, Mário Centeno, de que as taxas Euribor poderiam a prazo chegar a valores de 2% (provavelmente de forma apenas gradual), e se tal se verificar antes do final do período de fixação da taxa de juro, então aquilo que parece ser uma vantagem actualmente poderá revelar-se revelarsepotencialmente desvantajoso. Jorge Farinha também destaca que “não é provável que a Euribor venha a cair para 1,5% no prazo de um ano, o que, juntando um spread de 1%, daria os mesmos 2,5%”. Protecção reduzida As taxas mistas em que o período de taxa fixa é muito reduzido dão pouca protecção aos particulares. “Serão sempre ganhos de curto prazo”, diz. Pedro Mação considera que “se os clientes bancários estão mais avessos ao risco, então a opção pelo crédito com taxa de juro mista é a mais adequada”. “A dimensão muito reduzida dos empréstimos à habitação com taxa de juro fixa resulta do facto de o risco associado ser encarado como muito elevado , como temos visto, num período de 20 ou 30 anos muita coisa muito má pode acontecer”, defende o economista, acrescentando que “a forma de reduzir esse risco para o banco é cobrar uma taxa de juro fixa mais elevada. Mas tal irá reduzir significativamente o conjunto de potenciais clientes para os empréstimos com taxa de juro fixa”. A oferta de taxas fixas para todo o período do empréstimo, ou mesmo de taxas mistas, em que o período de fixação da taxa é alargado a 10 ou 15 anos, continua a ter uma reduzida expressão. Os dados do Banco de Portugal mostram que em Dezembro a taxa fixa se ficava por 4,7%, sendo ligeiramente mais baixa no total da carteira de crédito (4,1%). Contactados pelo PÚBLICO, três intermediários de crédito Maxfinance, Eupago e Twinkloo confirmam que a grande maioria dos contratos celebrados em 2023 foi a taxa mista ou fixa. No caso da Twinkloo, essa modalidade ascendeu a 84%, e 70% deles foram com taxas fixas até cinco anos. Também a Maxfinance, que se apresenta com líder de mercado, refere que “a opção do consumidor tem recaído na taxa mista com maturidade mais curta”. Sobre as vantagens pela opção de taxa mista, a Eupago destaca o facto de, nas campanhas promocionais (com spread inicial igual a zero), o valor ser mais baixo. Já a desvantagem é que para clientes com spread mais baixo, “há que ponderar se as Euribor não irão descer suficientemente rápido para ser mais vantajoso optar por taxa variável, mesmo que isso implique aceitar prestações iniciais mais elevadas”. E acrescenta que, “regra geral, é muito difícil passar aos clientes estas considerações porque eles se focam muito no valor das prestações iniciais que ainda têm a vantagem adicional de ficarem fixas no período inicial de vigência do crédito”. Também para a Twinkloo, a principal vantagem reside no facto “de beneficiarem, desde já, de uma taxa mais baixa”, ao passo que a desvantagem é “manterem alguma incerteza após o período inicial de taxa fixa”. Para a Maxfinance, a escolha da taxa “dependerá da situação financeira individual, tolerância ao risco e perspectivas futuras”, considerando que, com “a taxa mista, o consumidor tem maior previsibilidade durante a fixação da taxa, daí que ainda seja bastante procurada, nomeadamente as de curto prazo, na expectativa de que ocorra no futuro próximo uma diminuição das taxas variáveis, podendo deste modo beneficiar mais à frente”. Juros Taxas fixas “híbridas” têm maiores riscos para os consumidores Rosa Soares A oferta de taxa de juro fixas, ou mistas (uma parte fixa e depois variável ou indexada à Euribor) no crédito à habitação tem, na maioria dos bancos, pouco de fixa na sua formação. Na prática, trata-se de um produto híbrido, difícil de compreender e de comparar pelos particulares e, por isso, comporta maior risco. Olhando para os preçários dos maiores bancos, verifica-se que a taxa fixa tem duas componentes. Um valor de base, para diferentes prazos, acrescido de um spread que pode aproximar-se, aproximarse,no limite máximo, dos 2%. Daqui resulta que dois clientes podem dirigir-se a um banco para pedir um empréstimo à habitação com taxa fixa (durante todo o contrato ou apenas nos anos iniciais) e saírem com taxas diferentes, mesmo que as operações tenham características ou risco semelhantes. Ou seja, esta prática segue o mesmo modelo das taxas variáveis, uma característica justificada pelo facto de o acréscimo do spread pretender acautelar a queda da Euribor. Jorge Farinha, professor da Faculdade de Economia do Porto (FEP), entende que não faz sentido o acréscimo de um spread ao valor de taxa fixa. Nesta modalidade, os valores finais destas taxas são superiores, “podendo tornar-se, e bem mais depressa, uma situação potencialmente desfavorável para o consumidor”, uma vez que “bastaria nesse caso uma menor redução de taxas (Euribor) para que as taxas variáveis ficassem mais baixas do que essas taxas fixas com o tal spread”. O que está a acontecer em várias campanhas promocionais de taxas fixas por um ou dois anos, que assumem valores que podem considerarse tentadores, é que são, na prática, uma oferta dos spreads. Isso mesmo admite José Carlos Tomás, da Eupago Intermediário de Crédito: “Se repararmos bem, as taxas mistas promocionais com spreads iguais a zero (que incidem apenas na componente inicial que é em taxa fixa), mais não são do que a extensão do período de forte concorrência entre bancos no crédito à habitação indexado às taxas Euribor.” “Esta tendência mais recente (de spreads iniciais iguais a zero) está associada à forte subida das taxas Euribor, durante parte de 2022 e todo o ano de 2023, e ao consequente alargamento da margem de intermediação financeira dos bancos, que é essencialmente devido ao facto de a remuneração dos depósitos bancáEscolha rios dos clientes não ter acompanhado a rápida subida das taxas Euribor”, acrescenta José Carlos Tomás. Olhando especificamente para algumas campanhas promocionais, verifica-se que todas elas estão condicionadas a determinadas características das operações e à subscrição de vários produtos, as chamadas vendas associadas, e têm uma curta duração. O valor mais baixo, de 2,5%, para o prazo mais curto, de 12 meses, é oferecido pelo Bankinter. Para prazos de dois a cinco anos, sobe para 3,20%. Estes valores são finais, sendo o único banco em seis bancos avaliados pelo PÚBLICO que não adiciona spreads, à excepção dos empréstimos à habitação a taxas variáveis que transitem para a modalidade fixa, que nesse caso terão o acréscimo do spread contratado. A actual campanha, no caso da taxa fixa durante 12 meses, é válida para propostas de crédito entradas até ao próximo dia 31 Março, e até 29 de Fevereiro no caso dos prazos de dois ou mais anos. A Caixa Geral de Depósitos tem uma campanha de taxa fixa final de 2,25%, durante dois anos, apenas para propostas de crédito aprovadas até 30 de Junho. Fora da campanha, as ofertas apresentadas no preçário, para vários prazos, obedecem sempre ao modelo de taxa base + spread, com esta última componente a poder variar de 0,75% a 1,90%. O Millennium BCP e o Montepio também têm campanhas em curso, nos dois casos assentes na devolução do spread durante os primeiros dois anos de contrato. No Montepio, o acréscimo de spread à taxa fixa varia de 0,8% a 2,20%. No caso do Millennium, a devolução da margem comercial é feita para contratos a taxa fixa, mista ou variável, desde que contratados até 30 de Abril. Fora da campanha e de acordo com o preçário, à taxa fixa (de 2,9% a dois anos), é somado um spread que varia entre 0,8% e 2%. No caso de contratos a 30 ou mais anos, a modalidade de taxa fixa varia, passando a ser fixada entre 3,6% a 4,5%, em função de critérios de risco definidos pelo banco. No BPI, as taxas mistas e fixas variam dentro de dois limites, ou seja, o spread ou o risco será acautelado nesse intervalo. A fixação pelo prazo mais curto, por três anos (a que se juntam outros prazos), varia de 3,3% a 4,750%. E, para um prazo mais alargado, de 30 anos, de 3,850% a 4,7%. Também no Santander, a taxa fixa é composta, partindo de uma taxa swap (definida no mercado para prazos curtos), ou definida pelo banco, a que acresce spreads entre 0,8 e 1,90%. Taxas mistas já valem 71% dos novos créditos. Vários bancos têm campanhas promocionais em curso Economia, 22/23 A taxa de referência do Banco Central Europeu deverá ficar próxima dos 2% no final do processo de descida que poderá ter início este ano, mas que será gradual e não rápido, afirmou há dias Mário Centeno Taxas mistas representaram 71% dos novos créditos à habitação em Dezembro das taxas impõe custos Rosa Soares