Taxas de juro elevadas e preços das matérias-primas penalizaram o imobiliário nos últimos anos e trouxeram dificuldades aos "real estate investment trusts" (REIT). Agora, com os bancos centrais a darem a luta sobre a inflação por vencida e a começarem a descer juros, poderá estar a chegar o momento de viragem para estes veículos de investimento em imobiliário que são cotados em bolsa, antecipa Guy Barnard, colíder da divisão global de ações imobiliárias da gestora de ativos Janus Henderson Investors. Em entrevista ao Negócios, o especialista alerta, contudo, que há fatores de incerteza. Está em Portugal. Qual é a razão da visita? É a segunda vez que estou em Portugal, para visitar clientes e atualizá-los sobre o que estamos a ver nos mercados globais de imobiliário em que investimos. Consideramos que o mercado imobiliário está num momento de viragem após alguns anos difíceis em que as taxas de juro subiram. Pensamos que as empresas em que investimos estão em segmentos dinâmicos do setor - centros de dados, alojamento estudantil, saúde - que beneficiam de ventos estruturais favoráveis. As avaliações são atrativas? A avaliação do setor está, na verdade, bastante atrativa neste momento porque ficou para trás enquanto toda a gente se concentrava no crescimento e na tecnologia nos mercados de ações. Diria que os clientes estão recetivos a esta mensagem. Temos tido muito interesse desde que as taxas de juro começaram a ser reduzidas e as pessoas começaram a procurar segmentos do mercado de ações mais sensíveis às taxas. Mas ainda há um certo nervosismo. E penso que o que aconteceu com as eleições nos EUA e com Donald Trump - o receio de que as taxas possam permanecer mais elevadas durante mais tempo, talvez uma nova subida da inflação nos EUA - e, obviamente, as incertezas comerciais fazem com que as pessoas estejam cautelosas. Estamos a assistir a alguns fluxos para os fundos, mas ainda não se trata de uma inundação de dinheiro no setor imobiliário. Como é que a diferença na política monetária da Zona Euro e EUA afeta a forma como vê as ações de imobiliário? Estamos num ponto de viragem globalmente semelhante na maioria dos mercados a nível mundial. Sim, há preocupações com o aumento das taxas de juro e como poderá afetar o imobiliário nos EUA, mas também há mais crescimento, há mais dinamismo na economia. E, do ponto de vista do mercado de um REIT, há uma maior exposição a setores estruturalmente sustentados, como lares de terceira idade, torres de telemóveis, centros de dados, o arrendamento de apartamentos unifamiliares, que beneficiarão do crescimento económico e de rendas mais elevadas no futuro. E na Europa? Na Europa, sim, penso que a descida das taxas vai ajudar o setor. Mas é preciso trabalhar mais para encontrar rendas a subir. Porque há áreas do mercado, como os escritórios ou o retalho, que estão a enfrentar ventos contrários estruturais devido ao crescimento do comércio eletrónico e do trabalho remoto. Por isso, na Europa, é muito importante que sejamos muito ativos em termos das partes do mercado imobiliário a que estamos expostos e que tentemos encontrar as empresas e os setores em que pensamos que, mesmo numa economia europeia de crescimento mais baixo, ainda podemos encontrar algum crescimento das rendas e, consequentemente, dos lucros e dos dividendos das nossas empresas. Sobre que áreas está mais otimista? Na Europa, a maior área a que estamos expostos atualmente é a residencial. Especificamente, é a habitação para arrendamento em mercados como a Alemanha. O que vemos é uma escassez crónica de habitação que só vai piorar nos próximos dois ou três anos, porque as torneiras da construção foram fechadas quando as taxas de juro subiram. A guerra na Ucrânia fez subir os preços das matérias-primas e, consequentemente, a economia alemã, que precisa de 400 mil novas casas ou apartamentos por ano, só vai conseguir construir 100 ou 150 mil nos próximos anos. O resultado é que as empresas em que investimos, como a Vanovia, quando têm um apartamento vazio em Berlim, têm 200 pessoas a candidatar-se a esse apartamento. Mesmo que a economia alemã não esteja a crescer, sabemos que vamos ter um crescimento muito bom das receitas desse negócio e pensamos que, após as eleições, poderá haver algum apoio à construção de novas habitações, do qual as nossas empresas também podem beneficiar. Portanto, é nessas partes mais defensivas e menos cíclicas do mercado imobiliário europeu que vemos oportunidades. Também gostamos de áreas como a logística industrial. "É preciso trabalhar mais para encontrar rendas a subir. Porque há áreas do mercado, como os escritórios ou o retalho, que estão a enfrentar ventos contrários estruturais devido ao crescimento do comércio eletrónico e do trabalho remoto."Guy Barnard Janus Henderson Investors Leonor Mateus Ferreira leonorferreira@negocios.pt Leonor Mateus Ferreira leonorferreira@negocios.pt