O retalho evoluiu para além da simples venda de produtos. Hoje, o setor assenta em dois pilares fundamentais: a conveniência das compras digitais, mas também a experiência humana. O novo estudo da JLL sobre o mercado de retalho ibérico: "A Revolução do Retalho em Espanha e Portugal", destaca o dinamismo dos retailers, com o aparecimento de novas marcas e a expansão das existentes, o regresso da confiança dos investidores no setor e o aparecimento de novas zonas chave de retalho em Portugal. "O futuro é Phygital", diz a JLL numa alusão à necessária integração entre canais online e offline com números que revelam o regresso do físico e um crescimento mais moderado do digital face aos anos da pandemia. As vendas online em Portugal em 2021 chegaram aos 3,6 mil milhões de euros e em Espanha superaram os 21,6 mil milhões de euros. Para além disso, o retalho está agora dependente das experiências de compra e, por isso, os retalhistas estão a usar o design e a arquitetura para criar as "conexões memoráveis". Um survey, citado no estudo, refere que oito em cada 10 consumidores valorizam as empresas que contribuem para as comunidades locais e 76% dos consumidores considera que as cidades devem oferecer experiências inovadoras para se manterem relevantes. O crescimento da saúde e beleza Mas é a saúde e o bem-estar que melhor transformam a paisagem comercial. No retalho ibérico as categorias de beleza e cuidados pessoais registaram um crescimento superior às categorias de moda e calçado a nível de espaços, e a procura no retalho levou a que estabelecimentos especializados em saúde ganhassem preponderância. Dados do estudo da JLL indicam que as farmácias se consolidaram como o terceiro maior canal de distribuição de perfumaria e cosmética e, em Portugal, o melhor exemplo é o da Wells, do grupo Sonae. Houve marcas que se vendiam em farmácias e que ganharam espaços próprios como é o caso da Caudalie em Portugal, enquanto insígnias internacionais especializadas em cosmética natural entraram no mercado nacional, caso da Granado. Ao mesmo tempo, algumas das cadeias de perfumaria já instaladas nos dois países ibéricos estão a aumentar a área das lojas e, como era expectável, há marcas de cosmética natural nascidas online que passaram a ter lojas físicas, ao mesmo tempo que se assiste a uma proliferação de cadeias que oferecem opções de comida saudável, caso da Honest Greens nos dois países ibéricos. O luxo em transformação Os anos de 2021 a 2023 foram de expansão dos bens de luxo com níveis a superar o período pré-pandémico. No entanto, a expetativa para os próximos anos é diferente. A equipa de research da JLL antecipa um abrandamento do crescimento, embora os artigos de luxo sejam uma área que continuará próspera. Segundo o estudo da JLL, considera-se que a China e a Europa vão reduzir o consumo, enquanto se espera que venham a emergir novos consumidores do luxo, oriundos do Médio Oriente e da Índia. A justificação para o abrandamento do mercado de luxo para os europeus está na incerteza económica, no aumento de preços das marcas e na redução da confiança dos consumidores, em especial dos jovens. No caso da China, observou-se uma redução nas compras por parte dos consumidores chineses, atribuível a dois fatores principais: o crescimento económico moderado do país e a tendência crescente de priorizar o turismo interno. Por fim, foi claro o crescimento das imitações das grandes marcas, o que retirou a perceção de exclusividade para o cliente tradicional. Centros comerciais: reinvenção e sustentabilidade Uma revolução está em curso nos centros comerciais, que enfrentam múltiplos desafios: a concorrência da experiência omnicanal do comércio eletrónico, as crescentes exigências dos consumidores por uma oferta mais diversificada, a preocupação com a sustentabilidade ambiental e a redução do consumo excessivo e desperdício, bem como a necessidade premente de se reinventarem num mercado já consolidado e altamente competitivo. Os centros comerciais estão a renovar-se, modernizando a sua imagem, decoração e espaços com materiais de construção mais sustentáveis, enquanto criam ambientes multifuncionais que integram harmoniosamente retalho, tecnologia, lazer, bem-estar, saúde, restauração, escritórios e zonas de coworking. No retalho de rua a opção tem sido procurar zonas de grande tráfego, mas com arrendamentos mais acessíveis e em zonas de crescimento potencial. Em Lisboa, tome-se como exemplo a zona de Santos, com uma renda média por mês de 35 euros/m2. Esta área já tem escritórios que servem de âncora, caso da EDP e da Accenture, tem restaurantes de grande reputação e uma rede de transportes que evita a utilização de viatura própria. Temos ainda o Cais do Sodré com renda média para o retalho de 45 euros/m2/mês e que é um destino popular, com ruas vibrantes durante o dia e parte da noite, e com um ambiente boémio. Por último, a zona nova a considerar é o Bairro de Alvalade, que foi descrito pela Time Out como um dos 40 bairros "mais cool" do mundo, e que sendo uma zona segura e tranquila, tem uma mistura de comércio tradicional com conceitos contemporâneos. O ano de 2024 ficou marcado pelo forte desempenho dos activos de retalho. Comparando com o período homólogo, Portugal registou um aumento significativo na afluência de consumidores aos centros comerciais, com um crescimento de 6,9%, superando o aumento de 1,4% observado em Espanha. Este dinamismo refletiu-se nas vendas, que cresceram 7,8% em Portugal, face aos 5,1% em Espanha. No que toca a investimentos estratégicos, os investidores focaram-se em ativos com bom potencial de valorização futura, alinhados com os critérios ESG (Ambientais, Sociais e de Governança). O retalho como investimento seguro O retalho continua a ser alvo de forte interesse por parte dos investidores, sendo que esta pressão é visível em ambos os países ibéricos. De destacar, em termos gerais, o impulso que tem sido dado pelos turistas internacionais e o contínuo crescimento das lojas físicas, com procura por espaços bem localizados. O retalho em Portugal recebeu investimentos que duplicaram relativamente ao ano anterior. Em relação ao retalho de rua as rendas prime no 4.º trimestre de 2024 a situarem-se nos 140 euros /m2/mês, mais 8% do que no ano anterior, e a prime yield está nos 4,75%. Os centros comerciais no país totalizam 3,9 milhões de m2 e em termos de densidade comercial o rácio é de 369 m2 por 1000 habitantes, sendo considerado um mercado maduro. Para 2025-2026 está previsto aumentar a oferta com cinco novos parques comerciais e mais 75 mil m2 de área bruta locável. No que diz respeito a parques comerciais, o investimento aumentou 23%, sendo que aqui as rendas prime se situaram nos 13 euros/m2/mês. A prime yield situou-se nos 6,75%. As projeções para o crescimento das rendas prime no retalho variam significativamente, com Lisboa liderando no retalho de rua (3,2%), seguida por Paris (2,8%) e Madrid (1,3%), enquanto nos centros comerciais a Alemanha lidera (3,1%), seguida de perto por Portugal (2,7%) e Espanha (2,6%); a JLL ressalta que Portugal será mais modesto que Espanha em novas aberturas, lembrando que o investimento no retalho nos países ibéricos superou os 3.850 milhões de euros em 2024. O total do investimento no mercado imobiliário comercial em Portugal foi de 2.300 milhões de euros em 2024, mais 40% que no ano anterior, e metade daquele volume foi para o setor de ativos de retalho. O retalho ibérico está em plena transformação, impulsionado pela personalização, tecnologia e sustentabilidade. A adaptação às novas tendências será essencial para manter a relevância e o crescimento no setor. Este artigo foi publicado no âmbito do projeto Rota Imobiliária, em parceria com a JLL: https://observador.pt/seccao/rota-imobiliaria/ Conteúdo patrocinado por Observador Lab